📋 База знаний ХМК-Инвест

ХМК-Инвест — внутренняя система управления арендой коммерческой и жилой недвижимости. Система позволяет вести полный учёт объектов, арендаторов, платежей, коммунальных услуг, страхования и ипотечных кредитов в единой базе данных.

Что умеет система

• Хранить карточки объектов и арендаторов с документами
• Отслеживать платежи: плановые, фактические, просроченные
• Автоматически рассчитывать пени за просрочку
• Вести учёт коммунальных услуг и перевыставлять их арендаторам
• Снимать показания счётчиков (в том числе 2-тарифных)
• Управлять страховыми полисами с историей
• Отслеживать графики погашения ипотеки
• Строить P&L-отчёт по доходам и расходам
• Фиксировать все изменения в журнале аудита

Система поддерживает 5 ролей. Каждая роль имеет ограниченный набор доступных разделов и операций.

Таблица доступа по модулям

Как войти в систему

1. Откройте браузерПерейдите на hmkinvest.ru
2. Введите EmailИспользуйте корпоративный email, который выдал администратор
3. Введите парольПри первом входе используйте пароль из письма от администратора
4. Нажмите «Войти»Система проверит учётные данные и перенаправит на Dashboard

Как устроена авторизация

После входа сервер выдаёт JWT-токен. Он хранится в памяти браузера (localStorage) и автоматически прикладывается ко всем запросам в заголовке Authorization: Bearer <token>. При выходе токен удаляется.

Сайдбар (боковая панель)

Фиксированная левая панель шириной 240px всегда доступна. Содержит навигацию по всем разделам, доступным для вашей роли. Иконки рядом с пунктами меню — цветные SVG, они не кликабельны отдельно.

В нижней части сайдбара — имя пользователя, его роль и кнопка выхода.

Общие элементы интерфейса

Dashboard — первая страница после входа. Показывает сводку по всем ключевым показателям в режиме реального времени.

Блоки для администратора и менеджера

Блоки для арендатора

• Напоминания — pending (ожидающие) платежи и неоплаченные КУ
• Мои платежи — последние 5 платежей по объекту
• Мои заявки — открытые сервисные заявки

Раздел для ведения реестра всех объектов: коммерческих и жилых. Каждый объект — базовая единица системы, к которой привязаны арендаторы, платежи, счётчики и всё остальное.

Поля карточки объекта

Как добавить объект

1. Нажмите «+ Добавить объект»Кнопка в правом верхнем углу страницы
2. Заполните формуНазвание и тип — обязательные поля
3. Нажмите «Сохранить»Объект появится в списке и станет доступен для привязки арендаторов

Центральный реестр арендаторов. Каждый арендатор привязан к объекту и содержит все юридические и контактные данные, а также прикреплённые документы.

Основные поля

Загрузка документов

1. Откройте форму создания/редактированияКнопка «+ Арендатор» или карандаш в списке
2. Нажмите «Загрузить договор»Выберите файл (PDF, DOCX, JPG и т.д.)
3. Файл загружается на серверПоявляется ссылка с именем файла — можно скачать
4. Сохраните арендатораПуть к файлу записывается в базу данных

Рейтинг арендатора

Система автоматически рассчитывает рейтинг на основе истории платежей: количество просрочек, средняя задержка, доля своевременных оплат. Рейтинг отображается в карточке арендатора.

Модуль учёта всех арендных платежей. Поддерживает ручное внесение оплат, автоматический расчёт пени за просрочку и детальную историю по каждому платежу.

Статусы платежа

Как внести платёж

1. Найдите нужный платёжИспользуйте поиск или фильтр по объекту/арендатору
2. Нажмите «Отметить оплаченным»Кнопка появляется в строке платежа со статусом pending/overdue
3. Укажите дату фактической оплаты и суммуЕсли сумма отличается от плановой — система сохранит разницу
4. СохранитеСтатус изменится, запись попадёт в историю

Пени за просрочку

Система автоматически рассчитывает пени. Ставка пени настраивается для каждого арендатора. По умолчанию расчёт идёт за каждый день просрочки от даты планового платежа до даты фактической оплаты.

Модуль хранит все страховые полисы по объектам. Для каждого объекта ведётся полная история полисов — текущий и все предыдущие.

Карточка полиса

Статусы полиса

История полисов

При раскрытии карточки объекта внизу отображается блок «История полисов объекта» — все предыдущие полисы в хронологическом порядке. Это позволяет отслеживать преемственность страхового покрытия.

Как добавить новый полис

1. Нажмите «+ Добавить полис»Открывается модальная форма
2. Выберите объектИз выпадающего списка всех объектов
3. Заполните данные полисаТип, компания, номер, даты, премия
4. Добавьте покрытиеНажмите «+ Покрытие», заполните вид и сумму
5. Прикрепите документ (опционально)Скан или PDF полиса
6. СохранитеПолис появится в карточке объекта

Модуль для учёта ипотечных кредитов по объектам. Автоматически строит аннуитетный график погашения и визуализирует его.

Поля ипотечного договора

График погашения

После создания ипотеки система автоматически рассчитывает аннуитетный график: ежемесячный платёж, разбивку на тело долга и проценты, остаток после каждого платежа. График отображается в виде таблицы и визуальной диаграммы.

Модуль учёта коммунальных расходов. Работает по схеме: собственник получает счёт от поставщика → вносит в систему → перевыставляет арендатору.

Типы коммунальных услуг

• Электричество
• Водоснабжение (холодная, горячая вода)
• Газоснабжение
• Отопление
• Вывоз мусора
• Интернет
• Прочее

Статусы перевыставления

Как внести коммунальный счёт

1. Нажмите «+ Добавить»Открывается форма нового счёта КУ
2. Выберите объект и тип услугиЭлектричество, вода, газ и т.д.
3. Введите сумму и периодМесяц/год, за который выставлен счёт
4. Укажите, перевыставлять ли арендаторуЕсли да — появится поле для суммы перевыставления
5. СохранитеЗапись появится в списке со статусом pending

Модуль для учёта показаний ресурсных счётчиков. Хранит историю показаний, автоматически считает расход и стоимость за период.

Типы счётчиков

Двухтарифный счётчик электроэнергии

При создании или редактировании счётчика типа «Электричество» можно выбрать режим: 1 тариф или 2 тарифа.

• 1 тариф — одно показание, один тариф (₽/кВт·ч)
• 2 тарифа — раздельный учёт: Т1 (день) и Т2 (ночь), разные тарифы

При вводе показаний для 2-тарифного счётчика появляются два поля: Т1 (день) и Т2 (ночь). Расход и стоимость считаются раздельно, затем суммируются.

Как внести показания

1. Найдите счётчик в спискеМожно фильтровать по объекту или типу
2. Введите дату и значениеПрямо в строке счётчика — инлайн-форма без открытия модального окна
3. Для 2-тарифного счётчикаВведите Т1 и Т2 раздельно
4. Нажмите «Добавить»Показание записывается, расход пересчитывается автоматически

Проверка счётчиков

У каждого счётчика есть поле «Дата следующей проверки». Система предупредит, когда проверка приближается. Документ о проверке можно прикрепить к карточке счётчика.

Тарифные настройки

В разделе «Тарифы» (кнопка шестерёнки) можно настроить стоимость единицы ресурса для каждого типа. Тариф применяется при расчёте стоимости потребления за период. Для электричества — отдельно Т1 и Т2.

Модуль для фиксации периодов, когда объект стоит незанятым. Помогает анализировать простои и считать финансовые потери от вакантности.

Как работает

• Для каждого объекта можно добавить период вакантности (дата начала — дата конца)
• Система считает количество дней простоя и упущенный доход (на основе плановой ставки аренды)
• На Dashboard отображается количество вакантных объектов на текущий момент

Как добавить период вакантности

1. Нажмите «+ Добавить»Открывается форма
2. Выберите объектИз выпадающего списка
3. Укажите даты начала и окончанияЕсли объект ещё не сдан — оставьте дату окончания пустой
4. Добавьте причину (опционально)Ремонт, смена арендатора, поиск и т.д.

Общий календарь событий, связанных с объектами и арендаторами. Позволяет планировать осмотры, проверки, истечения договоров и другие важные даты.

Типы событий

• Истечение договора аренды
• Истечение страхового полиса
• Проверка счётчиков
• Плановый ремонт / техническое обслуживание
• Встречи и осмотры
• Произвольное событие

Фильтрация

В правом верхнем углу страницы — фильтр по объекту. Выберите нужный объект, чтобы видеть только его события.

Модуль для приёма и обработки сервисных заявок. Арендаторы могут подавать заявки самостоятельно — менеджер их принимает и обрабатывает.

Жизненный цикл заявки

Как арендатор подаёт заявку

1. Перейдите в раздел «Заявки»В левом меню
2. Нажмите «+ Новая заявка»Объект и арендатор подставятся автоматически
3. Опишите проблемуЗаголовок и подробное описание
4. Укажите приоритетНизкий / Средний / Высокий / Срочный
5. ОтправьтеМенеджер получит уведомление

Модуль для внутренних заметок. Доступен администраторам и менеджерам. Заметки можно привязывать к конкретному объекту или оставлять как общие.

Особенности

• Заметки видят только сотрудники (не арендаторы)
• Можно прикрепить к объекту для фильтрации
• Поддерживается поиск по тексту
• Отображается автор и дата создания

Финансовый отчёт типа Profit & Loss. Сводит данные из всех модулей в единый финансовый срез за выбранный период.

Что входит в отчёт

Фильтры

• Период: месяц, квартал, год или произвольный диапазон
• Объект: один объект или все сразу

Модуль для создания и хранения писем арендаторам: уведомления о задолженности, напоминания об оплате, требования и прочая корреспонденция.

Встроенные шаблоны

Подстановка переменных

В тексте шаблона используйте плейсхолдеры:

• {tenant} — подставляет имя арендатора
• {property} — подставляет название объекта
• {amount} — сумма задолженности
• {date} — дата платежа

Как отправить письмо

1. Нажмите «+ Создать письмо»Выберите шаблон или начните с чистого листа
2. Выберите арендатораПеременные подставятся автоматически
3. Отредактируйте текст при необходимостиПредварительный просмотр обновляется в реальном времени
4. СохранитеПисьмо сохраняется в истории, готово для передачи арендатору

Управление учётными записями сотрудников и арендаторов. Раздел доступен только роли «Администратор».

Как создать пользователя

1. Перейдите в «Пользователи»Раздел в нижней части сайдбара
2. Нажмите «+ Добавить»Откроется форма создания
3. Заполните имя, email, пароль и рольEmail должен быть уникальным
4. Для роли «Арендатор» — выберите объектСистема привяжет пользователя к объекту — он будет видеть только свои данные
5. СохранитеПользователь может войти сразу

Привязка арендатора к пользователю

При создании пользователя с ролью «Арендатор» система ищет арендатора с совпадающим property_id. После привязки пользователь видит только данные своего объекта.